房屋买卖合同律师在线问答

181人浏览 2024-06-22 14:53:44

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    主持人:各位网友,大家好,今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师,同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士,给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题,请她做一个自我介绍。装修问答网李律师:各位网友,大家好,非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流,希望通过今天这样的机会,给大家提供一个方便的沟通渠道,谢谢大家。主持人:李律师女士,您做我们栏目的专家答疑特聘律师已经很长时间了,您发现网友提出的问题主要集中在哪几个方面呢?李律师:第一个是商品房买卖合同的签署当中遇到的一些问题,比如说产权证的办理的一些时间,还有面积的违约责任怎么约定,将来出现误差的时候。还有一个是开发商销售房屋,五证是否齐全,销售许可证是否具备,这种情况下是否应该签约,应该注意到什么问题。第三个是入住以后,发现交出的商品房跟当初的承诺有所不符,包括外部的一些规划条件出现问题,怎么跟开发商进行协商。还有是涉及到开发商违约之后,如何进行退房,把损失降到最低。比较多的是物业管理方面出现的纠纷了。网友:我主观上觉得房屋面积缺斤短两,该怎样申请什么部门复测?具体手续怎么办?住房净高只有2.65米,有关规定是该不低于多高呢?李律师:房屋在交付的时候,开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表,必须要求开发商提供那个,看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大,如果仍然有疑问的话,可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请,由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答,可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高,有一个住宅建筑规范,最高不得超过2.8,最低不得低于2.5。网友:我最近在马莲道买了一套商品房,本来合同约定是7月30日入住,开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税,否则不予办理入住,我现在也没有拿到钥匙,该怎么办呢?李律师:开发商通常的做法是先签物业管理公约,交物业管理费及还有契税等等,然后才给钥匙,这实际上是程序的颠倒,当购房人足额缴纳了房价款之后,开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房,这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳,购房人可以让开发商履行交付义务,如果开发商拒绝的话,业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁,以维护自己的合法权益。网友:如果说入住以后,发现小区夜间的车辆,尤其是重型卡车特别多,导致噪音超过标准,是否要求退房?李律师:这个理由不是很充分,但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求,或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求,因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。装修问答网网友:交房的时候,发现楼房外立面的颜色改变,该怎么办呢?李律师:楼房的外立面的颜色改变,开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变,我们当初购房的时候,这也是我们选择这个房屋的一个因素,可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。网友:如果外立面颜色的改变,当时没有签定合同怎么办?李律师:有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的描述呢?必须要有一些证据,不然的话,将来走到诉讼也好,仲裁也好,缺乏对当初的证据,就比较难以支持我们的主张。网友:入住了一段时间以后,发现房子渗水怎么办?李律师:根据住宅使用说明书和保证书,要求开发商提供维修和修缮的服务,如果是房屋结构上的问题,属于质量问题,可以向开发商提出一定的索赔。网友:按合同规定,如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题,或者对方没有按时交付钥匙,那么你有权拒绝购买,开发商可以还给您首付款,现在房屋面积出现了小小的问题,可以拒绝购买,但是目前房子已经升值了很多,是不是就应该忍气吞声呢?

    李律师:有一个正负3%的范围,如果是在3%之内,就没有要求退房的权利,如果超过了3%,就有退房的权利。网友:购房意向书和购房合同有什么区别?李律师:作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。网友:我最近在牛街附近买了一套商品房,装修完毕以后,发现该户的铁门变形,开启不顺利,找了开发商修了好几回也没有修好,您觉得我是否可以由此退房呢?李律师:这是由装修公司安装的还是开发商提供的?首先要确定责任在谁的问题,如果是装修公司安装上出现问题,那就是装修公司的责任,如果是开发商提供的,一个是门的质量存在问题,第二个方面是房屋的结构有问题,导致门一种挤压变形,不同的前提有不同的处理方式,所以请把问题描述得更详细一些。主持人:如果说这个铁门变形是这样的问题,开发商是不是也应该承担一些连带责任呢?李律师:房屋结构的问题,就属于质量问题了,开发商必须承担责任了。网友:在交房的时候,业主应该特别注意哪几项?李律师:特别注意的是,第一要开发商提供一个实测的面积表,第二必须要求开发商提供一个竣工验收备案表,只有通过五竣工验收备案表取得之后,这个房屋才取得了综合验收通过的标准,才能由第三人使用。第三点,看看房屋的外观,包括主体结构,墙面和地面,跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处,如果有不符之处,要列清楚,最好让开发商签字盖章。网友:开发商收房时,必须要业主向其缴纳契税,不交付钥匙一事,作为业主我们应该采取怎样的措施?李律师:交付钥匙和契税的缴纳,不是互为前提的一个关系,交付钥匙是开发商的义务,契税是和办理产权证有关的,还必须是开发商代办的情况下才必须交给开发商的。网友:房间的油漆脱落,是为什么呢?有什么解决的方法?李律师:可以简单解释一下,墙面油漆脱落有很多种因素影响,一种是装修公司装修的时候,装修质量不过关,还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题,这需要分清责任,可能需要鉴定一下是什么样的原因。网友:请问商品房是不是完全拥有私有财产?李律师:商品房在您缴纳全部购房款之后,完全属于您所有了,如果是夫妻关系存续期间购买的房屋,这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了,这就不属于您拥有全部所有权的财产。主持人:是不是还要看产权的形式?因为很多地方产权不是很规范。李律师:房屋所所有权证书必须是区和县一级的资源管理部门才能颁布的,乡产权严格意义上来说不属于法律意义上认可的房子。这个房子不能过户到您的名下,而且可能还是违法的建筑,从规划上来说有一个拆除的可能。网友:收房的时候,物业要代收每户300元的电视入网费,这个费用收的合理吗?李律师:根据当时的买卖合同来处理,如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担,那么他入住之后,不应该向业主收取,如果没有明确的界定,一般来说是由业主缴纳的。网友:现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水电供应?李律师:物业管理费,还有代收的水电燃气费用,如果没有缴纳物业管理费,但是缴纳了其他费用,作为物业管理公司是没有权利掐水断电的,可以协商解决,如果没有解决,可以向水电管理部门进行投诉。网友:办理入住手续的时候,开发商未能及时地出局竣工验收备案表,业主该怎么办呢?李律师:作为业主来说可以拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

    主持人:我想问您几个问题。您这边也代理了很多业主的案例了,就您接触的这些案例来看,您觉得印象比较深的,向广大业主和推荐的案例,给我们讲一两个可以吗?李律师:可以,但是需要隐去一些必要的公司的名称了。印象比较深的一个案例,业主入住之后,发现当初小区在买的时候,开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园,业主入住几个月时间之后,发现幼儿园的位置向东边移了一部分,层数也加高了,幼儿园的性质也变了,变成了街道派出所的性质,业主就认为这是开发商违反当初约定的行为,就准备跟开发商进行诉讼。在处理的过程当中,才发现这个幼儿园的地块不是开发商所有,报建单位也不是开发商,这种情况下,开发商是否构成当初的合同欺诈的行为,第二是开发商到底有没有权利对这个建筑物进行处理,因为业主是要求把这个建筑物拆除。我们在处理当中,核实了这个地块之后,确实当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位,跟开发商没有关系,但是有一部分业主签约的时候曾经把这一部分内容包括进去了,开发商不存在合同欺诈的问题,但是存在着买卖违约,把这部分内容签进合同的业主得到了一定的赔偿,没有包括的业主就败诉了。通过这个案例想说的是,在合同签订的同时要做到比较完善,维护自己权益的条款最好都签到里头去,免得入住以后发生纠纷,没有合理的依据。主持人:您刚才说,没有签这部分内容的业主没有得到赔偿,但是业主和开发商签订的合同是很重要的,如果不签订的话他的权益就得不到相应的保证,是这样吗?李律师:是这样的。主持人:您有物业管理方面的案例吗?李律师:物业管理方面的案例不多,经常出现的是业主对管理公司不满的情况下,拒交物业管理费,这样物业管理公司起诉业主,这种情况就比较普遍了。从物业管理公司来说,收费的权利应该是得到了保证的,除非他确实存在过错,没有能为业主提出一个符合要求的服务,这种前提下,才有起诉的权利。还有业主想退房,连贷款银行的还款都全部停止了,这样的话导致的后果其实是给业主增加了一些不必要的开支,贷款银行起诉之后,业主要承担一些违约费用,包括罚息等等,要把关系分清一些,跟贷款银行是一个关系,跟物业管理公司是一个关系,跟开发商是另一个关系,不要因为一个关系出现问题,而把其他关系混为一谈,反而给自己增加麻烦。主持人:您刚才说,业主诉讼期间,比如说他是一个贷款的业主,跟银行的关系,他是否也需要向银行缴纳按揭款?李律师:您说的是退房的住户,他还是要向银行缴纳本金和利息的,他和银行的关系并没有终止,也没有得到银行的认可,可以停止。在跟开发商解决之后再跟银行解除各种关系,或者是起诉的时候把这一块也起诉进去,可以暂时解除关系。网友:如果说我想买二手房,需要哪些手续?李律师:首先要确定买卖的二手房的性质,是商品房,是经济适用住房还是房改售房以后拿到市面出售的公房,有不同的手续办理方式,需要跟房屋的卖房签署一个正式的房屋转让的协议,拿各自的身份证件,到房屋所在地的房屋土地管理部门缴纳过户的手续,包括契税、个人所得税等等税费的缴纳。主持人:有一些网友对公房上市有一些问题,过去是原单位分成,现在好象不是了。李律师:业主取得的是完全所有权,除非当时的买卖合同里,跟原来的产权单位还有特殊的约定,这个房屋是属于他们个人所有的财产,可以自由地处置,但是受益分成上是有规定的,比如说房屋四千作为一个起算点,四千以下的成交额,单位从中不收取任何的分成,四千到五千这个档,是20%左右,五千以上是30%,是这样的逐渐累加的过程。网友:我在以前的老房兴建一处新的房屋,这是不是允许呢?李律师:那必须要取得用地的许可,其次还有规划部门的许可,如果这两部分的手续都做完是允许的。

    网友:如果说入住的时候,经过有关部门检测,发现有害物体超标,业主该怎么办?开发商是否应该承担什么责任?李律师:这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据,确实物体超标,要确定来源在哪个方面,如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致,开发商要承担一定的赔偿责任,如果超过他正常居住的标准,可以行使退房的权利。网友:我住的是单位的公房,交钱购买已经两年了,单位还没有给房产证,该如何是好呢?李律师:是以成本价购买的话,他拿到了单位的付款凭证之后,可以要求单位尽快办理产权,如果单位有拖延,可以向房屋部门投诉,请求房屋部门督促单位办理产权,如果这一块仍然行不通,可以起诉单位,要求他履行当初的买卖合同。网友:用地是自己的,还要申请吗?李律师:因为除了国家明文规定属于集体所有的土地之外,土地都是国家的,首先要确认一下土地的性质是什么,因为即便是农村那种自留地和宅居地,也要经过一定的批准手续才可以兴建的。主持人:现在有一些网友对契税的缴纳还是有一点糊涂。李律师:契税最新标准是,20平米以下的是1.5%缴纳,20平米以上的按照3%缴纳的。房屋的建筑毕竟不是私人的,可以任意而为的行为。主持人:前一段时间,秦兵律师提出204条补充协议的东西,也是引起了轩然大波,就您的眼光来看,这204条有没有他的积极作用?他目前不能在京城广泛推行的主要原因是什么?李律师:首先我要对秦兵律师的204条的制定,所有律师的同行来说,我非常佩服他,他的专业知识也是非常广泛和牢固的,从我们的实践当中经验来看,204条跟开发商谈判,支持率都非常低,我同时也给开发商做一些项目,204条款的具体内容来看,有一些条款是过于详尽和累赘的条款,我们实践当中要是以达成为目的,原则问题上掌握住了,大的问题上掌握住的时候,必要的时候也是双方互相让步,互相谈判的过程。网友:我是房改后进入单位工作的,可以申请买吗?国家有没有相应的政策呢?李律师:可以申请购买,只要产权单位同意出售。这一块跟我的专业有一点点偏差,房改售房做得比较少,需要的话可以再查一下,做一个详尽的解答。网友:望京西园A5区的住户,每个地下室都住满了打工的人,他们有权利这样做吗?怎样才能维护我们的权益?李律师:如果是公摊的财产,必须争得业主的同意,如果不属于公摊的范围,影响了业主的安全居住的环境,业主也有权利要求予以纠正。主持人:现在小区也出现一些问题,物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营,是不是要经过业主的许可?李律师:首先要看他用的房屋是哪一块的,如果是公摊面积的房屋,属于业主的财产,必须经过业主的同意,如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务,他应该跟业主有一个提前的通知,小商小贩是属于禁止的范围,必须取得业主的同意。如果没有经过业主同意进来之后,业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。主持人:就现在的物业管理来看,北京市物业管理问题也是很多,就您接触的小区来看,有没有物业和业主之间的沟通比较顺畅的?可以推行的有效途径呢?装修问答网李律师:如果做得比较好的物业管理公司,一般跟业主有定期的沟通,发生一些情况的时候,会跟业主进行及时的事前的协商,并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司,可以为部分业主提供全面周到的服务,比如说帮业主照顾老人儿童,这种情况下,物业管理公司和业主之间比较和平和友好的气氛下,能够共同把小区做得更好。主持人:我们业主俱乐部也开了很多业主论坛,里面也有不少入住的小区,有物业人员和业主进行网上互动,您是怎样看待这种沟通形式的?

    李律师:我觉得这种沟通形式是比较积极的,也比较有效的,很多事情,大家说出来之后,可能达到了一种互相沟通,互相谅解的效果,如果大家都不说,采取避而解决的态度,肯定是解决不了这个问题。网友:开发商要求入住时交契税我要是不想交呢?是不是必须改啊?李律师:这要看您是不是委托开发商帮您办理产权证了,并且是不是到了办理的时间,如果到了时间,可以给开发商缴纳这部分,由他及时给您办理产权证,如果您想自己办理的话,也可以不向开发商缴纳。主持人:您刚才提到了业主可以自己办理产权证,他这方面也没有什么经验,能说一下具体的办理手续或者是需要哪些程序吗?李律师:这个程序比较烦琐一些,有一个前提,文件和资料必须提交给土地管理局,和开发商共同去办理,手续比较烦琐,时间也比较长,所以往往采取的方式是开发商代位办理,或者是开发商委托一家中介机构办理,这样程序上比较快一些,时间上也很快,节省了业主很多的精力。主持人:最近因为分摊面积的问题,发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候,交房的时候,发现了分摊面积有超出的部分,在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主,您对这种现象怎么看呢?李律师:开发商当初做房屋整体规划的时候,应该把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局,还要由他们进行备案,交付房屋的时候,首先可以要求看一下具体的范围,和合同当中规定进行对照,如果出现错误,可以由开发商予以纠正。也不排除开发商确实存在一些违规操作的行为。

    网友:请问一个房间净层高一半是二米五,一半是二米四,中间只有二米三,这怎么办?是否符合建筑标准?李律师:这是低于建筑标准最低限了。网友:业主应该如何申述呢?李律师:根据他合同的一些约定,这达到了退房的条件,可以要求开发商进行赔偿,如果这个房屋已经是这种情况了,首先看业主自己的想法,这个房屋是否还想继续居住,如果不想继续居住了,可以要求开发商退房。网友:一些小区入住的时候出现了乱收费的问题,本不应该由业主承担的费用,都加到业主的头上,政策规定的入住之后应该缴纳的费用都有哪些呢?李律师:其实就是物业管理公司缴纳的一些物业管理费,还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用,除此以外没有其他的费用。主持人:今天聊天的时间就到此结束,感谢李律师女士的精采讲解,下次再见。李律师:谢谢各位网友,再见。

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  • 猫柒i
    猫柒i

    “房屋买卖合同律师在线问答”是一个在线平台,提供房屋买卖合同相关法律问题的咨询和解答服务。以下是对这一平台的详细回答:

    1. 这个平台是如何运作的?

    在这个平台上,用户可以提出他们在房屋买卖合同方面的法律问题。平台上的律师会对这些问题进行回答和解答,并提供相关法律建议。用户需要在平台上注册并提出问题,然后等待律师的回答。

    2. 这个平台上的律师是否真实合法?

    这个平台应该是由合法的律师或律师事务所运营的。通常,这些律师会在平台上提供他们的资质和执业证明,以证明他们的合法性和专业性。用户在选择律师时应该注意选择有合法执业资质的律师。

    3. 用户需要支付费用吗?

    具体的费用情况可能因平台而异,但用户需要支付一定的服务费用。这些费用可以是按次提问收费,也可以是按时间收费,具体取决于平台的规定。用户在使用平台前应该了解相关的费用政策,以免产生误解或纠纷。

    4. 使用这个平台是否可以代替真实法律咨询?

    尽管这个平台提供了律师在线问答的服务,但它仅作为一种法律信息的供给方式。这些在线回答可能不是针对个人情况的定制建议,因此在解决具体问题之前,最好寻求专业律师的实际咨询。在线问答只能起到一个一般参考的作用。

    房屋买卖合同律师在线问答平台是为了提供房屋买卖相关法律问题的解答和建议。用户在使用平台前应该了解相关的运作机制、律师的合法性、费用情况以及在线问答的局限性,并在具体问题需要时寻求专业律师的实际咨询。

  • 右行路人
    右行路人

    “房屋买卖合同律师在线问答”是指提供在线咨询服务的律师团队,专门解答与房屋买卖合同相关的法律问题。以下是对这个问答服务的详细解释:

    1. 什么是房屋买卖合同律师在线问答?

    房屋买卖合同律师在线问答是一种律师服务形式,通过在线平台或电话等方式提供咨询服务。顾客可以就房屋买卖合同相关的法律问题向律师提问,并获得专业的解答和建议。

    2. 如何使用房屋买卖合同律师在线问答?

    顾客可以通过律师事务所的网站或其他在线平台提交问题,也可以直接拨打律师事务所提供的电话咨询。律师会对问题进行分析,并在一定时间内给予回复或提供电话咨询。

    3. 房屋买卖合同律师在线问答可以解答哪些问题?

    房屋买卖合同律师在线问答可以解答各种与房屋买卖合同相关的法律问题,包括但不限于买卖合同的签订与解释、合同条款的风险与争议、违约责任、产权转移、过户手续等。

    4. 如何选择房屋买卖合同律师在线问答?

    选择房屋买卖合同律师在线问答时,应考虑律师的专业背景、经验和口碑等因素。一般建议选择有相关专业经验,声誉良好,并且提供的服务价格合理的律师事务所。

    5. 房屋买卖合同律师在线问答的优势是什么?

    房屋买卖合同律师在线问答的优势是可以随时随地获取专业法律意见,不受地域限制,并且相对于传统的面对面咨询,费用较低,且律师回复相对迅速。

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  • 皇冠
    皇冠

    全款买房需要的证件。

    1、已婚:夫妻双方的结婚证、身份证、户口本

    2、单身:身份证、户口本、单身证明二、手续:--次性付款,一般直接到售楼处交钱就可以(包括各种税费的

    钱),剩下的售楼处可以代办,就等着产权证。

  • 小萝莉888
    小萝莉888

    需要承担责任的。首先买卖房屋的合同应该详尽描述房屋的情况,其次中介应该如实告知房屋的缺陷,再者中介涉及故意隐瞒房屋缺陷的罪名。

    首先买卖房屋的合同应该详尽描述房屋的情况,这是卖方的当事人和中介应该做到的。

    中介应该如何告知买方房屋的缺陷,这是中介的责任。

    再者中介涉及到故意隐瞒房屋缺陷的罪名,也需要承担对应的法律责任。买房的注意事项:

    1、应该实地看房。

    2、应该找靠谱的中介。

    3、应该核实房屋的买卖合同的内容。

  • 長城之旅
    長城之旅

    结算是二手房买卖的重要环节。在现实交易中,户籍纠纷非常普遍。很多购房者经过漫长的买房过程,最后拿到钥匙,却发现前业主的户口还在房间里,或者承诺户口迁出的前业主突然反悔,不肯迁出。

    按照常住户口登记的规定,户口登记以户为单位,合法稳定住所只能登记一户。如果卖方占用了户口,拒绝迁出,买方的落户就成了难题,甚至户口纠纷可能会影响孩子上学,买方的损失也相对更严重。这种纠纷怎么解决?

    卖家占据账户后拒绝搬出。

    二手房交易纠纷频发。

    武汉的邱女士有一个“遗憾”:曾经在当地买了一套二手房。由于卖家在武汉只有这套房子,卖房时也没有地方叫她的户口,所以卖家和邱女士商量了一下,决定交易后暂时不迁户口。

    厦门的杨老师遇到过更复杂的户籍纠纷。杨老师去年4月在厦门思明区买了一套房子,约定总价940万。但在办理交易手续的过程中,中介告知杨先生,由于该房产是购买后分配到学区房的,所以卖方已经将自己的户口和儿子的户口迁过来,使用了重点小学的学位。

    协商无果后,杨先生起诉至思明区法院。法院根据案情进行了判决。将双方买卖合同中的价格降低37.6万元,并赔偿定金利息。双方均已主动履行判决。

    据北京一家房产中介的经纪人陈先生介绍,以前二手房买卖都有户籍纠纷,买家很难处理,尤其是房子刚划上学区房,又有传言说房子要拆迁。卖家不按合同或时间迁移户口的现象更为普遍。

    如何解决这类纠纷呢?

    学区房交易如何规避账户占用风险?

    今年6月,北京市公安局发布了《户籍派出所设立公共户规定(试行)》。规定中明确提出因房屋产权交易必须将户口迁出,但本人、配偶或者其他直系亲属在本市无合法产权,本人户口不能迁出的;因房屋交易所有权或公有住房租赁权发生变更,现住房所有人申请迁出原户内人员,原户内人员无正当理由拒绝迁出的,均符合“公户”落户条件。

    这意味着,一方面,卖家可以自己申请“公户”,不会因为没有第二套房产而无法挂账;如果卖方拒绝迁出户口或申请“公户”,那么买方可以为其申请“公户”,然后由相关部门按照程序最终实现解决户口争议的诉求。

    《规定》明确了“公户”的最终处理流程,即居民户或者其监护人在接到通知后7日内或者公告期满后未进行陈述和申辩或者未迁移户口的,或者陈述和申辩的理由未被公安机关采纳的,由公安机关自行将户口迁移到“公户”。《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(实行)》附《房屋所有权人或公有住房承租人申请迁移滞留户口人员承诺书》

    除北京外,其他省市也出台规定:原户籍人员拒绝迁出或者不具备迁出条件的,公安派出所可以将其户口迁入户口所在地的社区集体户,或者将现所有人和使用权人的户口迁入安

    针对二手房交易中的户籍纠纷,厦门市思明区人民法院民事审判第四庭法官郭泽哲表示,一旦房屋合同中涉及卖方违约责任,买方可以作为民事案件起诉。

    关于如何规避学区房交易中的账户占用风险,法官建议:

    一是可以要求卖方及其配偶出示户口本,买方可以对交易房屋进行户籍核实。如发现有已落户的适龄儿童,需进一步核实其是否占用学位就读学校;

    第二,可以要求卖家做一些书面承诺。在房屋买卖合同中,可以约定占用程度的违约责任。比如你可以规定一旦学位被占用,降价多少,支付多少违约金或者赔偿多少损失.越清晰越好;

    第三,在合同约定的这些违约责任的基础上,也可以共同约定。如果学位被占用,是否也约定了学位被占用的原因是解除合同的条件?作为买家,可以进也可以退,相对来说更能保障自己的权益。

    相关问答:常见二手房买卖纠纷都有哪些

    常见二手房买卖纠纷有:

    1、卖方隐瞒真实信息;

    2、房价变化快;

    3、中介人员的行为不规范;

    4、房屋产权登记制度不合理。

    【法律依据】

    根据《城市房地产管理法》第三十四条,国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

    相关问答:二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些?

    二手房买卖纠纷如何处理?2种解决办法,律师教你应对自如

    房屋买卖对于买卖双方来说都是人生的重大事项,涉及金额较大,双方都应谨慎审查合同条款,协商合适的交易条件,评估违约风险。合同签订后,应严格按合同约定履行,否则将承担相应的违约责任。下面法宝在线的房地产律师给大家介绍二手房合同纠纷的解决方式。

    1.二手房合同纠纷作为民事纠纷,可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。

    所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。

    二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作废掉,然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。

    2.二手房买卖纠纷起诉法院怎么处理?

    如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,就只能向法院起诉,要求法院来处理二手房买卖纠纷。

    法院处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。除非存在特殊情况,比如欺诈、胁迫等,否则法院都会尊重二手房买卖合同的约定。法院对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。

    打官司最重要的问题是证据,没有证据,口头上的主张法院都是难以支持的。法院民事诉讼实行的是谁主张谁举证的原则,也就是说,当事人自己提出一项主张,就必须同时拿出一份证据来证明,否则法院就一般不会认可这个主张。二手房买卖纠纷中最重要的证据是二手房买卖合同,当然还包括其他一些证人证言和文件等。

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  • Angus01
    Angus01

    预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止某些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。2、确认开发商制定的格式条款是否公平。3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。4、明确约定抵押权的处理方式。。5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。

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