房产律师买小产房好吗

38人浏览 2024-05-25 13:42:01

7个回答

  • 猫粮大户
    猫粮大户
    最佳回答

    你好,不买。五证不全的房子为什么有人买?五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全,销售第三期的时候,第一期、第二期都顺利办齐了五证,给买房人登记了产权,买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。怎么知道五证不全?预售许可证是五证的最后一关,前面四证都全了,房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以,只要没有预售许可证,就能说明这房子是五证不全的。商品房预售时,房子通常还在建设中,开发商尚未取得房屋大产证,买房人不能及时办理产权登记和过户,而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款,一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证,判断买房人未来取得产权没有明显问题,同时要求开发商提供阶段性的担保责任,才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。风险是什么?销售的房子如果五证不齐全,不但办不出产权证,连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作,五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同,也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人,纠纷就来了。另外,如果开发商最终办不齐五证,买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证,从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约,会先和买房人办理交房,但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过,开发商取得大产证后,才能再给买房人办小产证。在这个时间段里,如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人,但因为是期房无法办理转让备案登记,原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户,法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由,判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。如果期间有债务存在,又有了上面的抵押的状况发生,协议约束不到善意第三方,而且约束买家也只是主张求偿,无法保证房子最后还是到你手上。风险可控程度:偏低风险控制方法:1、开发商能对情况做出明确解释并承诺将来能办理的,上海联业律师事务所王展律师建议尽量落实到合同里,要求开发商在补充条款中承诺:因为什么原因,现在不能办理产权证,承诺在什么时间之内办好,如果到期仍然办不出来,退还所有款项。买房人付款时也不能付全款,要先付一部分,留一笔尾款到最后办理产权证时再付清。如果开发商的解释不能让人信服,或者拒绝在合同中承诺,最好不要买。2、已经预售的房子,在交易中心网站只能查到是否已售,查不到买房人备案的详细情况。

  • 三秋
    三秋

    房产律师买小产房是一个个人情况和需求的问题,没有明确的答案。以下是一些可能的考虑因素:1. 法律知识和经验:作为房产律师,购买房产可能会有更好的了解和理解相关法律条款和程序,可以帮助你更好地处理购房过程中的法律事务。2. 法律风险管理:购买房产涉及众多法律文件和合同,房产律师的专业知识可以帮助你避免或减少可能的法律风险,例如合同纠纷、产权问题等。3. 交易谈判技巧:房产律师通常具备良好的谈判技巧,可以帮助你在购房交易中争取更好的价格和条件。4. 客户资源和网络:房产律师在行业中有广泛的客户资源和人脉网络,这可能使他们能够更早地了解到市场上的小产房销售机会或其他买家可能不容易获得的信息。购买小产房是否需要房产律师的帮助还取决于其他因素,如你的购房经验、法律知识、时间和金钱的可用性等。如果你对购房过程较为熟悉,对法律条款和程序有一定了解,并且愿意自己处理购房事务,你可能可以省略房产律师的参与。重要的是在购房过程中保持谨慎和全面的考虑。如果你对法律和购房程序不确定,或者对购房过程中的风险感到担忧,那么聘请一位经验丰富的房产律师可能是明智的选择。他们可以为你提供专业帮助,确保你的利益得到合理保护。

  • 木子又见木木
    木子又见木木

    房产律师买小产房有一些优势,但也有一些考虑事项。以下是一些详细的回答:1. 法律专业知识:作为房产律师,他们对于房地产交易法律法规非常熟悉,能够为自己提供专业的法律意见和建议,确保交易过程合法合规。2. 风险评估:房产律师具备风险评估能力,可以帮助分析小产房的法律风险,包括土地产权、建筑合法性等问题,避免购买后遇到法律纠纷。3. 合同审查:房产律师可以帮助买家审查购房合同,确保合同条款合理,并保护买家的权益。4. 交易协调:房产律师可以协调买卖双方、中介和银行等各方的利益,确保交易过程顺利进行。5. 意见咨询:买家可以随时向房产律师咨询购房相关问题,获得专业意见和建议。也需要考虑以下几点事项:1. 费用:房产律师的费用可能会增加购房成本,需要考虑是否有足够的财力支撑。2. 市场认知:虽然房产律师具备法律专业知识,但对于市场行情、投资回报等可能了解相对较少,需要买家自行研究市场情况。3. 小产房特点:小产房通常面积较小,可能存在配套设施不完善或者不具备升值空间等问题,需要买家综合考虑自身需求和投资价值。房产律师的参与可以提供专业的法律支持和保障,对买家来说是有利的。但最终的决策还需结合实际情况和个人需求来综合考虑。

  • 芹芹啃啃
    芹芹啃啃

    可以的二手期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。1、重视《债权转让通知书》 买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力;2、最大限度避免一房二卖 为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。3、卖方到时不卖了,买方怎么办? 如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张;4、税费承担需要及早了解 按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。总之,虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免挂万漏一。

  • 煎饼卷大葱
    煎饼卷大葱

    楼市逐步回暖,经常有当事人咨询购买二手期房的问题。还没拿到产证的二手期房可以买卖吗?买卖过程中有什么样的风险呢?需要注意什么样的交易细节呢?下文将对买卖二手期房需要注意哪些问题进行介绍,以期对各位有需求的购房者有所帮助。一、二手期房可以买卖吗一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证,这样的房子是不是可以买卖?买卖合同即使签订,会不会因为违法而无效呢?其实,我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。上海高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。二、买卖二手期房需要注意哪些问题(一)买卖合同只要办了公证就有强制执行力了吗?买卖双方签订买卖合同后,买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户,所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证机构或者律师见证不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。(二)买方与谁签合同最保险?期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。(三)重视《债权转让通知书》买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力。(四)最大限度避免一房二卖为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。(五)卖方到时不卖了,买方怎么办?如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张。(六)税费承担需要及早了解按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。上文主要回答了二手期房可以买卖吗,买卖二手期房需要注意哪些问题。虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免有所错漏。如果发现卖方有怠于履行的迹象,及时向法院起诉,并要做好财产保全工作,具体工作最好还是寻求专业的房产律师的帮助,他们的专业技能能帮助到您。(以上回答发布于2015-08-03,当前相关购房政策请以实际为准)点击查看更多房产信息

  • 大闷果
    大闷果

    只要你找的哪个中介公司信誉很好又是大公司的话你的应该没有问题的 如果你是很放心不下你就去找个律师咨询一下。扩展资料信用卡逾期几天会上征信啊每一家银行信用卡都有一定的还款宽限期的,在还款宽限期内还款是不会被记录到征信上面的。大多数银行信用卡还款宽限期是3天,不需要申请自动生效。但是有些银行的还款宽限期规定比较特殊,具体情况如下:1、中国银行:中国银行的信用白金卡的还款宽限期是9天,中国银行其他信用卡宽限期都是3天。2、邮政银行:中国邮政银行的还款宽限期是4天。3、广发银行与花旗银行:广发银行与花旗银行的还款宽限期都需要特别申请的,一般在3天左右。4、农业银行:中国农业银行的还款宽限期是2天。5、工商银行:中国工商银行的工行星座卡与奋斗卡可以有三天宽限期,工商银行其他信用卡是没有宽限期的。信用卡逾期会有什么后果逾期如果程度达到十分严重的状态,那么就会构成恶意透支,将会被以信用卡诈骗罪定夺。量刑标准将会依照我们恶意透支的金额来执行,分别有5年以下、5年以上10年以下、10年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处2万元以上20万元以下、5万元以上50万元以下罚金或没收财产。信用卡如果两年内逾期超6次,那么就无法办理公积金贷款。短暂的不小心逾期一两次可能还会有挽救的可能,但要是我们在两年内出现连三累六的逾期情况,那么我们公积金贷款就与我们无缘了。因为一般银行或者公积金在办理信贷业务时,主要依据贷款人最近2年的信用记录。所以那些要想办理公积金贷款买房的持卡人,使用信用卡消费时,一定要按时还款逾期如果不是很严重的话,那么理论上来讲我们还是能够办理银行贷款业务的。很多想要贷款买房的持卡人出现过逾期情况,征信也就有了不良记录。这种情况申请商业贷款的话,因为你的征信问题,大多数银行会在基准利率的基础上最低再给你上调10%。显然你的买房成本将会大大增加,如果我们逾期次数多且严重,那么你就会被银行直接拒贷。所以在使用信用卡的时候,考虑到我们未来还有购房的打算,一定不要出现逾期的情况。

  • 庄晏
    庄晏

    问题一:上海的动迁房几年可以交易 一、  上海市 *** 的房地产新政将配套房、中低价房此类房屋的过户时间由五年变更为三年 ,并且变更了满三年的起算时间,由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期,一般来讲,签订动迁协议在先,开发商取得大产证在后,所以基本是以开发商取得大产证的日期为准,只要开发商的大产证满三年,此类房屋就可以办理产权变更登记。 二、上海的动迁房可以贷款吗 梗如果你想贷款的话,房产抵押,必须有房产证,如果您有房产证,并且是商品房。属于个人私有财产,不是集体土地和集资房或者经济适用房的话,是可以贷款的。但是各地的政策不太一样。可以具体问下银行。 三、上海动迁房满三年才能过户是从哪个时间算起 1、业主的产证满3年(即小产证满3年)。 2、动迁协议满3年且大产证(开发商的)满3年,即使小产证不满3年也可以上市交易。 补充:此时需要缴纳房子的1%的个人所得税。 (当然若是房子小产证满5年唯一一套住房,个税减免为0的)。 问题二:上海的动迁房几年可以交易 一、  上海市 *** 的房地产新政将配套房、中低价房此类房屋的过户时间由五年变更为三年,并且变更了满三年的起算时间,由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期,一般来讲,签订动迁协议在先,开发商取得大产证在后,所以基本是以开发商取得大产证的日期为准,只要开发商的大产证满三年,此类房屋就可以办理产权变更登记。  二、上海的动迁房可以贷款吗 如果你想贷款的话,房产抵押,必须有房产证,如果您有房产证,并且是商品房。属于个人私有财产,不是集体土地和集资房或者经济适用房的话,是可以贷款的。但是各地的政策不太一样。可以具体问下银行。  三、上海动迁房满三年才能过户是从哪个时间算起  1、业主的产证满3年(即小产证满3年)。  2、动迁协议满3年且大产证(开发商的)满3年,即使小产证不满3年也可以上市交易。  补充:此时需要缴纳房子的1%的个人所得税。 (当然若是房子小产证满5年唯一一套住房,个税减免为0的)。 问题三:动迁房几年可以买卖 5年后可交易 有的也可以直接交易的 只要产证附页没有敲5年内不得上市交易的交易中心章就行 上海(地方性)的具体细则还没出来 估计在30号 31号会出来 问题四:买上海动迁房几年可过户?要交哪些费用? 三年 需要个人所得税和契税 问题五:动迁房几年可以交易 大的区别: 1,比房屋的拆迁较高的房地产价格。 2,不存在任何限制转让的房地产,拆迁安置房的限制为五年。 3,商品房产权证的良好运行,拆迁安置房是有限的。 4,它不是一个阶级拆迁安置房和商业性质的。 问题六:上海动迁房能卖吗 一、 上海动迁房能够进行买卖,一般来讲,签订动迁协议在先,开发商取得大产证在后,所以基本是以开发商取得大产证的日期为准,只要开发商的大产证满三年,此类房屋就可以办理产权变更登记。 1、不需要经过中介的,自己签定合同就有效的; 2、购买该房子还是有一定风险的,但是只要合同比较严密,是可以规避的; 3、最好约定比较高违约责任同时办理。 二、上海的动迁房可以贷款吗 如果你想贷款的话,房产抵押,必须有房产证,如果您有房产证,并且是商品房。属于个人私有财产,不是集体土地和集资房或者经济适用房的话,是可以贷款的。但是各地的政策不太一样。可以具体问下银行。  三、上海动迁房满三年才能过户是从哪个时间算起 1、业主的产证满3年(即小产证满3年)。 2、动迁协议满3年且大产证(开发商的)满3年,即使小产证不满3年也可以上市交易。 补充:此时需要缴纳房子的1%的个人所得税。 (当然若是房子小产证满5年唯一一套住房,个税减免为0的)。 问题七:在上海买未满三年的动迁房。签订的买卖合同有法律效力吗 1、同意一楼的看法,很全面。买卖合同是有效的。 2、购买未满三年的动迁房的风险很大,如果三年后房屋增值超过违约金的约定,对方可能就会有小算盘,届时不过户给你的可能性是存在的;除了这种情况外,其他的可能也会存在。 3、因此,为了杜绝类似情况的发生,第一最好不买,第二即使买了,也要花点钱聘请专业律师做合同条款,这样风险发生时,自己不会血本无归。 问题八:上海动迁房要住满几年才可以转产权?求答案 只要能转产权就可以出售。国家税务局规定:动迁房动迁协议满五年或满三年,只要产证办出来,卖的话统一不征收营业税。至于个税,就看你名下好有没有房子,是一套的也免征!视情况而定! 之前是五年新政策之后是三年,但是您之前没有转产权,要是现在转产权那么您的房子要按照新的产证时间计算满三年才可以出手 问题九:我是上海人,2013年再上海浦东买了一套拆迁房,需满3年后过户。 从来没听说过!你买的动迁房是不是当初动迁分配给你上家,然后满了3年进入市场的?如果是未满3年,是无法买卖的! 既然是产权房,房东又在国内可以正常交易,何须公证! 问题十:购买上海的动迁房怎么样 20分 这个目前还在计划中,还没那块,可以当地的街道直接问下 估计是这个是还需要一段时间,最少出通知还要有四五个月的样子 最好是可以到当地的相关部门的网站问下最好了 这个上面可能你问的得不到最佳的答案 毕竟这个上面的影响力也是有限,如果上面开始安排了 那你就要做好准备的了,以及以后的一个房子规划 等等,要运筹帷幄,到时候受手访脚乱就不好了。

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