承租人单方解除租赁合同究竟要赔偿多少违约金?
律师在起草和审查租赁过程中，经常会遇到这样的条款:如承租人单方解除合同，应向出租人赔偿损失1000万元。这类约定巨额违约金的条款是否有效?出租人可否完全按照该约定要求承租人承担违约金?承租人主张违约金过高要求调减的，法院会支持出租人的哪几部分损失?本文将通过北京市各级法院审理的几则案例，对上述问题进行探讨和回答。
裁判要旨
因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
案情简介
一、2015年1月，印刷物资公司与宝泽康医院签订了《房屋租赁合同》，约定印刷物资公司将位于北京市西城区某房屋租赁宝泽康医院作为办公用房。租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2015年2月9日至2015年5月8日为免租期，季租金为316909元。
二、2016年1月15日，宝泽康医院向印刷物资公司提交了《退租申请》，内容如下:“我公司因经营状况改变，经董事会研究决定，不再继续租用贵大厦二楼的办公地点，特提出退租申请。”因为宝泽康医院已经明示不再履行合同义务，印刷物资公司对此表示同意，合同遂于当日解除。
三、2016年1月16日，宝泽康医院搬离了涉案房屋，场地内遗留有部分办公用品。
四、2016年8月，印刷物资公司与案外人英利浦公司签署了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给后者，房屋租赁期限自2016年9月16日至2017年9月15日。
五、印刷物资公司向法院提起诉讼，请求:1、判令宝泽康医院支付其欠付房屋租金456134.77元;2、判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付;3、判令宝泽康医院赔偿印刷物资公司3个月房屋空置损失费316909元。
六、北京市西城区人民法院判决:1、宝泽康医院支付欠付印刷物资公司租金456134.77元;2、宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付;3、宝泽康医院赔偿印刷物资公司1.5个月房屋空置损失费158454元。
裁判要点
关于3个月房屋空置损失费的问题，法院认为:因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持。根据原告在本案中的陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，法院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，法院判定被告赔偿原告闲置期限的1.5个月租金损失。
关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付欠付租金的违约金，法院考虑到原告还同时要求被告支付了上述房屋空置期间的租金损失，故对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理?
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
25、 房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?
房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
26、 房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
实务经验总结
一、租赁合同中约定的违约金很高，不意味着完全能得到法律的支持，发生相应情形时违约方无需被过高的违约金所“唬住”。违约金约定过高的，违约方可以请求法院予以适当酌减，法院应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
二、根据有关规定，并结合本书作者办理同类案件的经验，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括:免租期的租金损失(按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失)、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。假设上述免租期的租金、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费累计为200万元的，人民法院一般最多可以上浮30%，确定违约方应承担的违约责任至多为260万元，而不会按照合同约定的1000万元判决违约金。对于出租方而言，有举证证明其上述各项实际损失真实发生的证明义务。
三、考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
法院判决
按照涉案合同约定，租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，宝泽康医院向原告送达《退租申请》，明确表示其董事会已决议不再租赁涉案房屋，要求以先期交纳的合同保证金和装修保证金折抵欠缴的租金和其他有关费用。因为被告已经明示不再履行合同义务，原告对此表示同意，合同遂于当日解除。
原告要求判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付。
依照相关法律规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以为逾期违约产生的损失赔偿额的计算方法。房屋租赁合同的违约方支付违约金数额过高的，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释(二)》第二十九条的规定:以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
鉴于涉案合同约定的违约金过高，原告已自行以欠付租金为基数，要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，符合法律规定，但考虑到原告除向被告主张违约金之外，还要求被告支付房屋空置期间的租金损失，故本院对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。
有关原告要求判令宝泽康医院赔偿原告3个月房屋空置损失费316909万元之请求，合议庭认为:当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
根据原告陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，本院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，本院判定被告赔偿原告闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失为15.8454万元【31.690943万元/季÷3个月)+10.5636÷2】。
案件来源
中国印刷物资总公司与秦楚、北京宝泽康国际医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，[北京市西城区人民法院(2016)京0102民初9476号]
延伸阅读
考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
案例1:北京市朝阳区人民法院审理的方文姗与周智佳租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)朝民初字第20580号】认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效。双方均应如约履行。合同约定“任何一方提前解除合同，应向对方支付10万元的违约金”，被告虽称双方协商一致解除合同，本案情形与该条款不符，但考虑到被告提出了提前解除合同的意愿，双方交接过程中也未对违约金条款进行变更约定并签订书面协议，原告至今并未放弃向对方主张违约金，故本院认为该条款应当适用，原告主张违约金本院予以准许。至于违约金数额，法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高，申请法院酌减，在此情形下，本院综合原告后续进驻涉案场地时间、涉案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判处违约金七万元。”
案例2:北京市朝阳区人民法院审理的北京高亿房地产开发有限公司与褚伟男房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第04202号】认为，“原告要求被告支付相当于四个月租金的解除合同赔偿金3735324元......按照合同约定，被告应于2012年12月19日前支付原告押金及第一个月租金，现被告认可其一直未支付，已符合双方在合同中约定的原告行使合同解除权并要求被告支付解除合同赔偿金的条件。故原告要求被告支付赔偿金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准过高，从公平原则和诚实信用原则出发，结合双方约定的租期，解除合同时间，被告过错程度以及原告实际损失等，本院确定赔偿金以诉争房屋三个月租金标准为宜。”
案例3:北京市朝阳区人民法院审理的赵钢与舒浩租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第15705号】认为，“就免租期损失和空置损失，原、被告在合同中约定免租期系原告给被告经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少被告装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据《合作协议书》的约定，双方合作期间为60个月，但被告仅在免租期后3个月即以无法继续经营为由与原告解除合同，致使原告既出让免租期租金利益又无法继续获得合作期间的租金收益，故被告应按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿原告免租期租金损失。双方于2013年3月31日协商解除合同，现原告向被告主张合同解除后的房屋空置损失，无事实依据，且原告提交的案外公司工商登记注册基本信息网页打印件不足以证明诉争房屋是否曾出现空置状态，故本院难以支持原告的请求。”
案例4:北京市朝阳区人民法院审理的中农朗逸(北京)科技发展有限公司与北京宏宇方略商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【 (2018)京0105民初20988号】认为，“本案中，原告与被告签订《房屋租赁使用合同》事实存在，双方权利义务明确。被告单方解除合同的行为确已导致合同无法继续履行，由于被告就其所述的因国家政策调整，针对国家机关所有房屋产权进行清理导致其单方解除合同的行为没有举证，故被告应当承担相应的违约责任。原告没有提供充分证据证明其于2017年12月28日搬离房屋的事实，根据原、被告签订的交接清单和原告发给被告的《关于房屋使用租赁押金的函》，原告于2018年1月29日与被告进行了房屋交接。故原告要求被告退还此后租金的主张，本院予以支持，对于退还之前租金的主张，本院不予支持。被告同意退还原告房屋及电话费押金，本院不持异议。关于补偿金问题，从双方合同约定看，该补偿金本质上为违约金。庭审中，被告提出了补偿金标准过高的抗辩，考虑到原告提出的损失情况，合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对补偿金酌情予以调整......被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内退还原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司房屋押金、电话费押金四万四千八百八十元;被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内支付原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司补偿金四万二千元”。
案例5:北京市第二中级人民法院审理的北京华安房地产开发有限公司与北京倪氏海泰白云餐饮有限公司、北京倪氏海泰餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)二中民初字第06217号】认为，“对于倪氏公司、白云公司称华安公司主张的该部分滞纳金过高，请求予以减少的抗辩意见，因滞纳金具有违约金的性质，本院结合双方《租赁合同》的实际履行情况、双方的违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对倪氏公司、白云公司应支付的该部分滞纳金的数额予以酌定。
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法律主观：如今国内的法制越来越健全，人们的法律意识也逐渐增强；当遇到专业的法律问题时，聘请律师成为了一种常态。律师服务跟法院的可不一样，律师费也有独立的收费标准的。一、律师服务收费管理1、律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。2、律师事务所依法提供下列法律服务实行政府指导价：（一）代理民事诉讼案件；（二）代理行政诉讼案件；（三）代理国家赔偿案件；（四）为刑事案件犯罪嫌疑人提供法律咨询、代理申诉和控告、申请取保候审，担任被告人的辩护人或自诉人、被害人的诉讼代理人；（五）代理各类诉讼案件的申诉。律师事务所提供其他法律服务的收费实行市场调节价。二、律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素1、耗费的工作时间；2、法律事务的难易程度；3、委托人的承受能力；4、律师可能承担的风险和责任；5、律师的社会信誉和工作水平等。三、律师收费方式律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；计时收费可适用于全部法律事务。四、不能实现风险代理的情形1、婚姻、继承案件；2、请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；3、请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的；4、请求支付劳动报酬的；5、禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费。五、风险代理收费实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%。律师费的收取可不是全由律师自己决定的，这要受到《价格法》和《律师法》的约束。律师服务收费遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。各地由于经济水平差异，可能律师费的收费标准有高有低。法律客观：《律师服务收费管理办法》第三条 律师服务收费遵循公开公平、自愿有偿、诚实信用的原则。 《律师服务收费管理办法》第九条 实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素 （一）耗费的工作时间； （二）法律事务的难易程度； （三）委托人的承受能力； （四）律师可能承担的风险和责任； （五）律师的社会信誉和工作水平等。
根据问题描述，理解为违反房产交易协议导致需要支付违约金，你想了解在这种情况下，雇佣律师的费用是多少。以下是回答：
律师费用的具体数额因地区、律师资历和案件复杂度而有所不同。律师费用可以按照以下几种方式计算：
1. 固定费用：律师事务所可能会根据案件的性质和复杂程度提供一个固定的律师费用，这意味着无论案件持续多久，费用都不会改变。
2. 按小时收费：律师可能会根据他们在案件上所花费的时间来计费，并按小时收取费用。通常，律师费用按照不同的资历和经验水平有所不同。
3. 按案件结果收费：在一些特定情况下，律师可能会根据案件的结果来计费。如果律师赢得了给你减少违约金的结果，他们可能会获得一个固定的比例作为费用。
律师费用并不仅限于违约金的数额。其他因素，如律师的专业资格、律师事务所的声誉和地理位置等也会影响费用。如果你需要起诉对方或进行法律争议解决，费用可能更高。
具体律师费用还需要根据案件的具体情况和律师事务所的要求进行商议和确认。建议你咨询当地的律师事务所，获取关于你案件的具体费用信息。
根据您提供的信息，我理解您是在询问关于房产违约金与律师费用的问题。律师费用因地区、律师资历和所需时间等因素而有所不同。
对于违约金，通常情况下会根据房屋价值的比例来计算。以您提供的房产5万违约金为例，如果这是按照总价值的比例计算的，那么计算结果将根据具体比例而有所不同。违约金通常是按照一定比例计算，例如房屋总价值的1%、2%或3%等等。
至于律师费用，也是根据具体情况而定。律师费用主要受律师的资历、经验、专业性质、所需工作量和案件复杂性等因素的影响。律师费用是根据律师与客户之间达成的协议来确定的。律师费用可能以小时费率计算，也可能根据案件的性质和复杂性进行特定约定。
由于缺乏具体的信息，我无法提供准确的数字。如果您遇到类似情况，建议咨询当地的律师，他们将能够根据您的具体情况提供详细的回答和专业建议。
承租人单方解除租赁合同究竟要赔偿多少违约金?
律师在起草和审查租赁过程中，经常会遇到这样的条款:如承租人单方解除合同，应向出租人赔偿损失1000万元。这类约定巨额违约金的条款是否有效?出租人可否完全按照该约定要求承租人承担违约金?承租人主张违约金过高要求调减的，法院会支持出租人的哪几部分损失?本文将通过北京市各级法院审理的几则案例，对上述问题进行探讨和回答。
裁判要旨
因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
案情简介
一、2015年1月，印刷物资公司与宝泽康医院签订了《房屋租赁合同》，约定印刷物资公司将位于北京市西城区某房屋租赁宝泽康医院作为办公用房。租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2015年2月9日至2015年5月8日为免租期，季租金为316909元。
二、2016年1月15日，宝泽康医院向印刷物资公司提交了《退租申请》，内容如下:“我公司因经营状况改变，经董事会研究决定，不再继续租用贵大厦二楼的办公地点，特提出退租申请。”因为宝泽康医院已经明示不再履行合同义务，印刷物资公司对此表示同意，合同遂于当日解除。
三、2016年1月16日，宝泽康医院搬离了涉案房屋，场地内遗留有部分办公用品。
四、2016年8月，印刷物资公司与案外人英利浦公司签署了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给后者，房屋租赁期限自2016年9月16日至2017年9月15日。
五、印刷物资公司向法院提起诉讼，请求:1、判令宝泽康医院支付其欠付房屋租金456134.77元;2、判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付;3、判令宝泽康医院赔偿印刷物资公司3个月房屋空置损失费316909元。
六、北京市西城区人民法院判决:1、宝泽康医院支付欠付印刷物资公司租金456134.77元;2、宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付;3、宝泽康医院赔偿印刷物资公司1.5个月房屋空置损失费158454元。
裁判要点
关于3个月房屋空置损失费的问题，法院认为:因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持。根据原告在本案中的陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，法院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，法院判定被告赔偿原告闲置期限的1.5个月租金损失。
关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付欠付租金的违约金，法院考虑到原告还同时要求被告支付了上述房屋空置期间的租金损失，故对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理?
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
25、 房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?
房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
26、 房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
实务经验总结
一、租赁合同中约定的违约金很高，不意味着完全能得到法律的支持，发生相应情形时违约方无需被过高的违约金所“唬住”。违约金约定过高的，违约方可以请求法院予以适当酌减，法院应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
二、根据有关规定，并结合本书作者办理同类案件的经验，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括:免租期的租金损失(按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失)、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。假设上述免租期的租金、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费累计为200万元的，人民法院一般最多可以上浮30%，确定违约方应承担的违约责任至多为260万元，而不会按照合同约定的1000万元判决违约金。对于出租方而言，有举证证明其上述各项实际损失真实发生的证明义务。
三、考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
法院判决
按照涉案合同约定，租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，宝泽康医院向原告送达《退租申请》，明确表示其董事会已决议不再租赁涉案房屋，要求以先期交纳的合同保证金和装修保证金折抵欠缴的租金和其他有关费用。因为被告已经明示不再履行合同义务，原告对此表示同意，合同遂于当日解除。
原告要求判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付。
依照相关法律规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以为逾期违约产生的损失赔偿额的计算方法。房屋租赁合同的违约方支付违约金数额过高的，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释(二)》第二十九条的规定:以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
鉴于涉案合同约定的违约金过高，原告已自行以欠付租金为基数，要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，符合法律规定，但考虑到原告除向被告主张违约金之外，还要求被告支付房屋空置期间的租金损失，故本院对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。
有关原告要求判令宝泽康医院赔偿原告3个月房屋空置损失费316909万元之请求，合议庭认为:当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
根据原告陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，本院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，本院判定被告赔偿原告闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失为15.8454万元【31.690943万元/季÷3个月)+10.5636÷2】。
案件来源
中国印刷物资总公司与秦楚、北京宝泽康国际医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，[北京市西城区人民法院(2016)京0102民初9476号]
延伸阅读
考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
案例1:北京市朝阳区人民法院审理的方文姗与周智佳租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)朝民初字第20580号】认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效。双方均应如约履行。合同约定“任何一方提前解除合同，应向对方支付10万元的违约金”，被告虽称双方协商一致解除合同，本案情形与该条款不符，但考虑到被告提出了提前解除合同的意愿，双方交接过程中也未对违约金条款进行变更约定并签订书面协议，原告至今并未放弃向对方主张违约金，故本院认为该条款应当适用，原告主张违约金本院予以准许。至于违约金数额，法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高，申请法院酌减，在此情形下，本院综合原告后续进驻涉案场地时间、涉案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判处违约金七万元。”
案例2:北京市朝阳区人民法院审理的北京高亿房地产开发有限公司与褚伟男房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第04202号】认为，“原告要求被告支付相当于四个月租金的解除合同赔偿金3735324元......按照合同约定，被告应于2012年12月19日前支付原告押金及第一个月租金，现被告认可其一直未支付，已符合双方在合同中约定的原告行使合同解除权并要求被告支付解除合同赔偿金的条件。故原告要求被告支付赔偿金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准过高，从公平原则和诚实信用原则出发，结合双方约定的租期，解除合同时间，被告过错程度以及原告实际损失等，本院确定赔偿金以诉争房屋三个月租金标准为宜。”
案例3:北京市朝阳区人民法院审理的赵钢与舒浩租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第15705号】认为，“就免租期损失和空置损失，原、被告在合同中约定免租期系原告给被告经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少被告装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据《合作协议书》的约定，双方合作期间为60个月，但被告仅在免租期后3个月即以无法继续经营为由与原告解除合同，致使原告既出让免租期租金利益又无法继续获得合作期间的租金收益，故被告应按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿原告免租期租金损失。双方于2013年3月31日协商解除合同，现原告向被告主张合同解除后的房屋空置损失，无事实依据，且原告提交的案外公司工商登记注册基本信息网页打印件不足以证明诉争房屋是否曾出现空置状态，故本院难以支持原告的请求。”
案例4:北京市朝阳区人民法院审理的中农朗逸(北京)科技发展有限公司与北京宏宇方略商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【 (2018)京0105民初20988号】认为，“本案中，原告与被告签订《房屋租赁使用合同》事实存在，双方权利义务明确。被告单方解除合同的行为确已导致合同无法继续履行，由于被告就其所述的因国家政策调整，针对国家机关所有房屋产权进行清理导致其单方解除合同的行为没有举证，故被告应当承担相应的违约责任。原告没有提供充分证据证明其于2017年12月28日搬离房屋的事实，根据原、被告签订的交接清单和原告发给被告的《关于房屋使用租赁押金的函》，原告于2018年1月29日与被告进行了房屋交接。故原告要求被告退还此后租金的主张，本院予以支持，对于退还之前租金的主张，本院不予支持。被告同意退还原告房屋及电话费押金，本院不持异议。关于补偿金问题，从双方合同约定看，该补偿金本质上为违约金。庭审中，被告提出了补偿金标准过高的抗辩，考虑到原告提出的损失情况，合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对补偿金酌情予以调整......被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内退还原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司房屋押金、电话费押金四万四千八百八十元;被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内支付原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司补偿金四万二千元”。
案例5:北京市第二中级人民法院审理的北京华安房地产开发有限公司与北京倪氏海泰白云餐饮有限公司、北京倪氏海泰餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)二中民初字第06217号】认为，“对于倪氏公司、白云公司称华安公司主张的该部分滞纳金过高，请求予以减少的抗辩意见，因滞纳金具有违约金的性质，本院结合双方《租赁合同》的实际履行情况、双方的违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对倪氏公司、白云公司应支付的该部分滞纳金的数额予以酌定。
我来补充两点：
1.诉讼请求可以增加一项要求对方承担诉讼费，第一点中可以增加要求对方承担逾期未支付而产生的银行利息
2.事实与理由中，要把理由也就是法律依据写上，光有事实没有理由是不规范的。其中违约金的法律依据是合同法114条第3款关于能不能判50万的情况，确实不好说，惩罚性违约金是符合合同法114条第3款的，但是合同法114条第2款是有限制性规定的，在实际中法律有冲突的情况下法官会有自由裁量权，可判可不判。所以建议你一是要找证据证明你有直接间接的损失，二是要找律师代理，因为辩论环节很重要，三是找找法院的关系，毕竟怎么判决定权还是在法院希望对你有帮助吧！ 补充：
1.要不要请求赔偿损失是看你个人有没有受损而定，有受损就可以提损失，没有受损就不能提，提了法院也不会认可
2.证据自然是越多越好
3.合同法解释二29条的原文是当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。意思是说怎么判还是看法院，建议你还是按我上面的建议去做吧
4.关于证据，最简单的一句话就是有损失就证明损失即可。对于收集证据，最好是在当地请律师代理，因为我看诉状不像是律师写的，而写诉状的人法律水平不算专业，为了维护你的利益还是请律师吧，网友不能实际接触你的所有材料，能提供的仅仅是建议罢了，其中的利益问题你自己能斟酌吧
5.诉讼费一般就是败诉方承担，这点是有法律依据的。但是律师费法律没有明文规定是败诉方承担，既然合同有约定就按合同做吧，你可以一并主张
打退房官司需要多少钱是根据具体的诉讼时产生的费用决定的，不同案件的收费情况有所不同。
律师收费和以下因素相关：
1、耗费的工作时间；
2、法律事务的难易程度；
3、办理法律事务所需律师人数和承办律师的业务能力；
4、委托人的承受能力和所在地社会经济发展状况；
5、律师可能承担的风险和责任；
6、律师的社会信誉和工作水平；
7、办理案件所需的其他必要成本支出。
退房官司的诉讼流程如下：
1、原告起诉；
2、法院受理后将起诉书副本送达被告；
3、被告在十五日内提交答辩状，法院在五日内将答辩状副本送达原告如果被告不提交答辩状，不影响审理；
4、决定开庭审理的案件，法院在三日前通知当事人并公告；
5、法庭调查阶段包括：当事人陈述；告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言；出示书证、物证和视听资料；宣读鉴定结论；宣读勘验笔录；
6、法庭辩论包括：原告及其诉讼代理人发言；被告及其诉讼代理人答辩；第三人及其诉讼代理人发言或者答辩；互相辩论。 法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方最后意见；
7、法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决；
8、判决宣告。
《律师收费管理办法》第九条 实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。
律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素：
（一）耗费的工作时间；
（二）法律事务的难易程度；
（三）委托人的承受能力；
（四）律师可能承担的风险和责任；
（五）律师的社会信誉和工作水平等。
第十条 律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。
计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；
按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；
计时收费可适用于全部法律事务。
1，诉讼费参考如下《诉讼费用交纳办法》（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元；2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳；3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳；4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳；6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳；2律师费和律师协商约定，北京地区的收费标准参考如下二、民事诉讼案件收费标准(一)民事诉讼案件按审判阶段确定收费标准。1、计件收费标准。每件收费3000—10000元。2、按标的额比例收费标准。10万元以下(含10万元)，10%(最低收费3000元)；10万元至100万元(含100万元)，6%；100万元至1000万元(含1000万元)，4%；1000万元以上，2%。按当事人争议标的额差额累进计费。3、上述收费标准下浮不限。(二)实行风险代理收费，最高收费金额不得高于与委托人约定的财产利益的30%。(三)再审、申诉案件分别按照一个审判阶段确定的收费方式和收费标准收取律师服务费。(四)一个律师事务所代理一个案件的多个阶段，自第二阶段起酌减收费。